За пocледние неcкoлькo меcяцев мирoвoй финанcoвый кризиc oказал cущеcтвеннoе влияние на cтруктуру рынка аренды oфиcнoй недвижимocти и прoдиктoвал нoвые уcлoвия пoведения вcем егo учаcтникам.
Сейчаc в наибoлее выгoднoм положении оказалиcь арендаторы, т.к. cобcтвенники готовы предоcтавлять более гибкие уcловия аренды.
По итогам первых двух меcяцев нынешнего года на рынке было отмечено увеличение предложений по аренде офисов (данные Knight Frank и Colliers International). Площади поступают в результате разрыва договоров аренды, подписанных в течение последних 6 месяцев. Основные случаи расторжения договоров аренды наблюдаются в сделках с большими (от 5000 кв. м) площадями, в сделках с высокими арендными ставками, а также в сделках с инвестиционными компаниями и банками, которые сильно пострадали от финансового кризиса. Также предложение на рынке офисной недвижимости Москвы увеличивается за счет помещений в субаренду - в результате сокращений персонала и отмены планов по развитию многих столичных компаний.
Необходимо отметить, что в последнее время на рынке офисной недвижимости наблюдается процесс децентрализации т.е. перемещение значительного объема площадей из центра города в районы ТТК и МКАД снимать офис в центре становиться очень дорого.
Также сейчас компании-арендаторы все менее охотно арендуют дорогие офисы класса «А», отдавая предпочтение офисам класса «В» и «С» (данные компаний Blackwood и Bluestone Group). Уровень вакантных офисных помещений в Москве вырос и ожидается, что в первом-втором квартале 2009 года может составить в среднем от 10 до 15% (данные Knight Frank и Blackwood).
Спрос на офисные помещения по аренде сейчас остается на низком уровне. В последнее время арендаторы в основном рассматривают помещения, которые уже готовые к въезду немедленно. Интересным решением сейчас представляется субаренда, поскольку эти помещения предлагаются чаще всего с отделкой (иногда даже с мебелью) и можно заключить краткосрочный договор (1-2 года). Офисы на перспективу практически не рассматриваются (данные Bluestone Group и Knight Frank).
С наступлением осени на московском рынке офисов начался спад арендных ставок. По данным консалтинговой компании RRG и Colliers International объекты офисной недвижимости подешевели от 18 до 35%.
Даже если бы кризис ликвидности не возник на горизонте российской экономики, аренда московских офисов, скорее всего, подешевела бы, но не так сильно. Однако из-за кризиса многие иностранные компании, которые были основными арендаторами офисов класса «А» сократили свое присутствие в России или, вообще, свернули его. В то же время, кризис ударил и по российским арендодателям, многие из которых также решили сократить свои издержки на аренду помещений.
В пределах ТТК (Третье транспортное кольцо)
Из представленных выше данных, было выявлено, что реальная ставка арендной платы на офисные помещения Москвы упала в среднем на 30-60%. По офисным помещениям класса «А» данный спад составил в среднем 26%, по классу «В» и «С» - 25-35%, не считая площадей за МКАД. Также проанализированы предложения по аренде офисных помещений, в результате чего было установлено, что количество предложений с ноября 2008 г. по февраль 2009 г. было увеличено почти вдвое. Наибольшее увеличение было установлено в пределах Третьего транспортного кольца.
Необходимо отметить, что в 2009 году для представителей малого бизнеса правительство Москвы установило льготную ставку на аренду нежилых помещений в размере одной тысячи рублей за квадратный метр в год.
На сегодняшний день на сайте специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы выставлены объявления о проведении торгов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, на ближайшее будущее. Некоторые из них представлены в таблице.
Следует отметить, что в арендную плату не включаются:
- плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;
- плата за эксплуатационное обслуживание, а также за долю в праве на общее имущество;
- плата за предоставляемые коммунальные услуги.
Также победитель аукциона самостоятельно за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия для подключения энергоносителей и подведения водоснабжения к нежилым помещениям.
Немало важно, что для участия в торгах, претендент обязательно должен предоставить копию свидетельства о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы и копию лицензии на определенный вид деятельности (в соответствии с требованиями распоряжения Департамента имущества города Москвы).
В феврале 2009 года прошли первые торги по сдаче в аренду объектов нежилого фонда, которые находились в собственности города Москвы. Предлагаемая начальная ставка арендной платы - 1 180 рублей за 1 кв. м. в год (вкл. НДС). По результатам торгов итоговая цена 1 кв. м. в год по каждому объекту составила:
Из представленной диаграммы видно, что минимальная итоговая цена арендной платы в год составила 4,5 тыс. рублей, максимальная - около 40 тыс. рублей.
Необходимо отметить, что на величину конечной ставки арендной платы, определенной по результатам торгов, не влияет ни местоположение объекта, ни его площадь. Получилось, что снять объект в пределах ТТК можно за 4,5 тыс. рублей в год (Дубнинская ул.), а за МКАД (Академика Понтрягина ул. и Остафьевская ул., 8, к.1) за 30 тыс. рублей и выше. Арендная плата за объекты нежилого фонда, расположенные между ТТК и МКАД, составила в среднем 14 тыс. рублей в год.
Как показали торги по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города, прошедшие в Москве 19 февраля 2009 года, установленная начальная цена арендной платы в размере одной тысячи рублей за один квадратный метр в год не является показательной. Стоимость арендной платы по итогам проведенных торгов для некоторых объектов была увеличена почти в 30 раз. Средняя итоговая величина арендной платы в год за 1 кв. м в целом по всем объектам с учетом всех ограничений схожа со среднерыночными значениями.
Сейчаc в наибoлее выгoднoм положении оказалиcь арендаторы, т.к. cобcтвенники готовы предоcтавлять более гибкие уcловия аренды.
По итогам первых двух меcяцев нынешнего года на рынке было отмечено увеличение предложений по аренде офисов (данные Knight Frank и Colliers International). Площади поступают в результате разрыва договоров аренды, подписанных в течение последних 6 месяцев. Основные случаи расторжения договоров аренды наблюдаются в сделках с большими (от 5000 кв. м) площадями, в сделках с высокими арендными ставками, а также в сделках с инвестиционными компаниями и банками, которые сильно пострадали от финансового кризиса. Также предложение на рынке офисной недвижимости Москвы увеличивается за счет помещений в субаренду - в результате сокращений персонала и отмены планов по развитию многих столичных компаний.
Необходимо отметить, что в последнее время на рынке офисной недвижимости наблюдается процесс децентрализации т.е. перемещение значительного объема площадей из центра города в районы ТТК и МКАД снимать офис в центре становиться очень дорого.
Также сейчас компании-арендаторы все менее охотно арендуют дорогие офисы класса «А», отдавая предпочтение офисам класса «В» и «С» (данные компаний Blackwood и Bluestone Group). Уровень вакантных офисных помещений в Москве вырос и ожидается, что в первом-втором квартале 2009 года может составить в среднем от 10 до 15% (данные Knight Frank и Blackwood).
Спрос на офисные помещения по аренде сейчас остается на низком уровне. В последнее время арендаторы в основном рассматривают помещения, которые уже готовые к въезду немедленно. Интересным решением сейчас представляется субаренда, поскольку эти помещения предлагаются чаще всего с отделкой (иногда даже с мебелью) и можно заключить краткосрочный договор (1-2 года). Офисы на перспективу практически не рассматриваются (данные Bluestone Group и Knight Frank).
С наступлением осени на московском рынке офисов начался спад арендных ставок. По данным консалтинговой компании RRG и Colliers International объекты офисной недвижимости подешевели от 18 до 35%.
Даже если бы кризис ликвидности не возник на горизонте российской экономики, аренда московских офисов, скорее всего, подешевела бы, но не так сильно. Однако из-за кризиса многие иностранные компании, которые были основными арендаторами офисов класса «А» сократили свое присутствие в России или, вообще, свернули его. В то же время, кризис ударил и по российским арендодателям, многие из которых также решили сократить свои издержки на аренду помещений.
В пределах ТТК (Третье транспортное кольцо)
| Дата публикации | Адрес | Площадь, кв. м | Класс | Ставка арендной платы руб./м2/год | Динамика изменения арендной ставки, % |
| ноябрь 2008 г. | м. Арбатская, Афанасьевский Б.пер., 36 | 187,8 | особняк | 36 450 | 59%
|
| февраль 2009 г. | м. Арбатская, Афанасьевский Б.пер., 36 | 187,8 | особняк | 22 889 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Чистые пруды, Архангельский пер. | 1660 | особняк | 26 520 | -22% |
| февраль 2009 г. | м. Чистые пруды, Архангельский пер. | 1660 | особняк | 21 700 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Чистые пруды | 100 | особняк | 25 650 | |
| февраль 2009 г. | м. Чистые пруды, Машкова ул., 4 | 100 | особняк | 21 000 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Киевская, Тараса Шевченко наб., Башня 2000 | 196 | А | 58 000 | -26%
|
| февраль 2009 г. | м. Киевская, Тараса Шевченко наб., Башня 2000 | 196 | А | 46 000 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Китай-город | 54/110/181 | В | 25 000 | -14%
|
| февраль 2009 г. | м. Китай-город, Яузский бульвар | 50/67/150 | В | 22 000 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Площадь Ильича, Рабочая ул., 35 | 760-2200 | В | 29 000 | -32%
|
| февраль 2009 г. | м. Площадь Ильича, Рабочая ул., 35 | 760-2200 | В | 22 000 | |
| ноябрь 2008 г. | м. Шаболовская, офисный блок в БЦ | 190 | С | 17 000 | -31%
|
| февраль 2009 г. | м. Шаболовская, офисы в БЦ | 190, 700 | С | 13 000 | |
| Среднее значение изменения арендной ставки, %
| -29% | ||||
Из представленных выше данных, было выявлено, что реальная ставка арендной платы на офисные помещения Москвы упала в среднем на 30-60%. По офисным помещениям класса «А» данный спад составил в среднем 26%, по классу «В» и «С» - 25-35%, не считая площадей за МКАД. Также проанализированы предложения по аренде офисных помещений, в результате чего было установлено, что количество предложений с ноября 2008 г. по февраль 2009 г. было увеличено почти вдвое. Наибольшее увеличение было установлено в пределах Третьего транспортного кольца.
Необходимо отметить, что в 2009 году для представителей малого бизнеса правительство Москвы установило льготную ставку на аренду нежилых помещений в размере одной тысячи рублей за квадратный метр в год.
На сегодняшний день на сайте специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы выставлены объявления о проведении торгов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, на ближайшее будущее. Некоторые из них представлены в таблице.
Следует отметить, что в арендную плату не включаются:
- плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;
- плата за эксплуатационное обслуживание, а также за долю в праве на общее имущество;
- плата за предоставляемые коммунальные услуги.
Также победитель аукциона самостоятельно за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия для подключения энергоносителей и подведения водоснабжения к нежилым помещениям.
Немало важно, что для участия в торгах, претендент обязательно должен предоставить копию свидетельства о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы и копию лицензии на определенный вид деятельности (в соответствии с требованиями распоряжения Департамента имущества города Москвы).
В феврале 2009 года прошли первые торги по сдаче в аренду объектов нежилого фонда, которые находились в собственности города Москвы. Предлагаемая начальная ставка арендной платы - 1 180 рублей за 1 кв. м. в год (вкл. НДС). По результатам торгов итоговая цена 1 кв. м. в год по каждому объекту составила:
Из представленной диаграммы видно, что минимальная итоговая цена арендной платы в год составила 4,5 тыс. рублей, максимальная - около 40 тыс. рублей.
Необходимо отметить, что на величину конечной ставки арендной платы, определенной по результатам торгов, не влияет ни местоположение объекта, ни его площадь. Получилось, что снять объект в пределах ТТК можно за 4,5 тыс. рублей в год (Дубнинская ул.), а за МКАД (Академика Понтрягина ул. и Остафьевская ул., 8, к.1) за 30 тыс. рублей и выше. Арендная плата за объекты нежилого фонда, расположенные между ТТК и МКАД, составила в среднем 14 тыс. рублей в год.
Как показали торги по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города, прошедшие в Москве 19 февраля 2009 года, установленная начальная цена арендной платы в размере одной тысячи рублей за один квадратный метр в год не является показательной. Стоимость арендной платы по итогам проведенных торгов для некоторых объектов была увеличена почти в 30 раз. Средняя итоговая величина арендной платы в год за 1 кв. м в целом по всем объектам с учетом всех ограничений схожа со среднерыночными значениями.
