Ключевые игроки рынка недвижимости столицы подвели итоги уходящего 2015 года и обсудили перспективы будущего на «Рождественском саммите» в Москве – ежегодной встрече экспертов отрасли накануне новогодних праздников. Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events, при поддержке Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Ассоциации инвесторов Москвы, Российской гильдии управляющих и девелоперов и учебного центра Academy of Real Estate (ARE).
Первая часть деловой программы «Рождественского саммита» была посвящена подведению итогов года и оценке существующих возможностей рынка. Дискуссия началась с обсуждения государственных инициатив, в частности речь шла о поправках к закону о долевом строительстве (214-ФЗ), которые вызывают множество споров в среде профессионального сообщества. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил, что данные нововведения скорее всего будут приняты, но при этом не повлияют на объем ввода жилой недвижимости в столице, который сохранится на уровне 2015 года. Однако, по словам Тимофеева, на сегодняшний день только 32% застройщиков смогут соответствовать новым требованиям ФЗ и бизнесу необходимо поторопиться привести свои балансы в соответствие.
Председатель совета директоров «НДВ-Групп» Александр Хрусталев представил свой сценарий развития отрасли недвижимости на ближайшую перспективу. Эксперт заявил, что через 7 лет весь строительный бизнес будет находиться под контролем банков. «На сегодняшний день банки уже контролируют более 50% девелоперских компаний, – отметил Александр Хрусталев. – Строительный рынок перекраивается под конкретные банки. Мы можем перечислить банки-девелоперы – это ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Бинбанк и так далее. Банк получает денежные потоки и может за счет этого нормально жить, фактически выдавая в рассрочку свою прибыль. Количество желающих войти в этот бизнес будет расти. Сответственно, тех классических девелоперов больше не будет. С рынка уйдет очень много компаний. Законы также будут регулировать банки. Следующий шаг – создание государственной корпорации, которая фактически займется строительством».
Вопрос финансирования девелоперских проектов на сегодняшний день действительно остается самым острым. Владимир Гамза, советник Президента DDP Group, сопредседатель Комитета по денежно-кредитной политике Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» рассказал об основных направлениях развития финансового рынка до 2018 года. «ЦБ РФ впервые заявил о содействии экономическому росту за счет предоставления конкурентного доступа субъектам российской экономики к долговому и долевому финансированию, – сообщил Владимир Гамза. – В числе прочего главный регулятор делает ставку на развитие облигационного рынка, что на мой взгляд очень правильно. Если произойдет развитие рынка облигаций, то часть задач по финансированию крупного бизнеса сместится на фондовый рынок и у кредитных организаций освободятся ресурсы для финансирования среднего бизнеса».
Алена Кучер, партнер Debevoise&Plimpton LLP в ходе своего выступления представила краткий обзор наиболее значимых событий 2015 года в российском законодательстве и судебной практике сферы недвижимости, строительства и инфраструктуры. Речь шла об изменениях в Земельном кодексе, новых правилах системы регистрации, принятии единого Федерального закона о Государственно-частном партнерстве, который вступает в силу уже с 1 января 2016 года. «Текущий год был очень насыщенным с точки зрения изменений в законодательстве. В новом году бизнес ждет масса интересных законопроектов, среди которых и попытка урегулировать природу и правила оборота машиномест», – отметила Алена Кучер.
Во второй части деловой программы «Рождественского саммита» эксперты предоставили экспресс-прогнозы изменений рынка недвижимости по сегментам в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
В сфере торговой недвижимости ставки аренды будут расти только для операторов продуктов питания, прогнозируют эксперты. Та маржинальность, которую получали девелоперы исчезла и уже не вернется. Пустующие торговые площади, которые должны были достаться fashion-операторам, необходимо заполнять альтернативными форматами, которые дают стабильный трафик посетителей. В кризис 2008 года это были мебельные операторы, сейчас – детские развлекательные и образовательные центры, арт-галереи, коворкинги, театры. Практика привлечения бесплатных операторов в ТЦ уже давно существует за рубежом. По словам генерального директора SRV360 Татьяны Осиповой, в 2016 году доля таких «бесплатных» арендаторов будет только расти.
Спрос на офисную недвижимость в будущем году будут формировать компании с госучастием, считает Семен Юрченко, партнер и руководитель отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield. По его словам, достаточно большой объем качественных площадей экспонируется более двух лет, а часть из этих помещений не будут сданы никогда. В рамках эволюции офисного сегмента качество управления активом станет одним из самых главных факторов успеха проекта.
Складской сектор в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости чувствует себя отлично. «С точки зрения успешности это второй по величине итог года: в РФ было продано и сдано в аренду 1 700 тыс. м2 площадей, – привел статистику Вячеслав Холопов, партнер и директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia & CIS. – Что касается рынка московской области, то по объему сделок 2015 год стал и вовсе рекордным – 1 300 тыс. м2. При этом средний размер сделки составил 15,6 тыс. м2. В 2016 году мы ожидаем, что объем сделок снизится на 30-35%, ставки аренды останутся на прежнем уровне. Также ожидается развитие новых форматов, таких как оптово-розничный центр и складские помещения малой площади – до 1 000 м2».
Подводя итог дискуссии эксперты сошлись во мнении, что кризис – это то время, когда вне зависимости от сегмента отрасли происходит естественный отбор компаний, и выживают только сильнейшие игроки, способные предложить на высококонкурентном рынке качественный продукт в сочетании с грамотным и эффективным управлением.
В составе спикеров «Рождественского саммита» также выступили: Александр Шарапов, президент NAI Becar; Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family; Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE; Татьяна Хорева, вице-президент RD Group; Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group;
Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат» (ГК ИНТЕКО);
Николай Казанский, управляющий партнер, Colliers International Россия; Рустам Арсланов, заместитель генерального директора, директор департамента продаж
ГК «Гранель».
