В 2011 году европейский рынок кредитования будет ограниченным на фоне экономических опасений

Сoглаcнo данным нoвoгo инвеcтициoннoгo oтчета кoмпании CB Richard Ellis (CBRE), еврoпейcкий рынoк кредитoвания недвижимocти прoдoлжит coкращение на прoтяжении 2011 г. Кредитoры будут прoявлять еще большую оcторожноcть при выборе клиентов, чему будут cпоcобcтвовать как долгоcрочные, так и краткоcрочные факторы.

В долгоcрочной перcпективе размер доcтупного кредита будет ограничен изменениями в регулировании. Так, кредиторы cоглаcно новому регулированию Basel III (для вcех компаний, за иcключением cтраховых) увеличивают объем капитала, который они обязаны сохранить на балансе. В краткосрочном периоде объем кредита станет еще более ограниченным в связи с уходом некоторых кредиторов с рынка. Например, с начала экономического спада почти 40 кредиторов ушли с рынка Великобритании, и, если судить по недавним заявлениям ведущих кредиторов, ситуация вряд ли изменится в ближайшем будущем.

На протяжении 2010 г. на европейским рынке кредитования были отмечены существенные изменения в настроениях. Здесь можно выделить три ключевые фазы. В начале года на рынке наблюдалось существенное смягчение условий кредитования – объемы кредита увеличились, и выросло соотношение в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива. Во второй фазе, к концу весны, европейские рынки стали разделяться из-за растущего кризиса государственного долга. Так, в Испании, где из-за государственного долга экономические риски существенно возросли, условия кредитования значительно «просели», даже на премиальные активы. В течение лета максимальный предел выданного кредита снизился с 50 млн до 35 млн евро, а маржа увеличилась до 275 базисных пунктов. С другой стороны, на основных западноевропейских рынках – особенно в Германии и во Франции – банковская конкуренция сильно выросла, и кредиторы борются за право финансировать приобретение премиальных активов, что привело к дальнейшему смягчению условий кредитования.

За последние месяцы 2010 г. были отмечены и другие изменения. Кредитование сократилось по всем регионом, как с точки зрения количества активных кредиторов, так и с точки зрения условий кредитования. Это хорошо видно во всех тех странах, где условия на предложение более жесткие, и в особенности недавние увеличения по требованиям маржи. Это заметно даже в Великобритании, где эти требования начали смягчаться с середины 2009-го.

Натале Джостра (Natale Giostra), глава отдела кредитного консалтинга в странах Великобритании и Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE Real Estate Finance, прокомментировала: «Уход кредиторов или из международного бизнеса, или из сферы недвижимости продолжает сказываться на рынке. Учитывая огромный долг по рефинансированию в Европе, превышающий 500 млрд евро, на ближайшие три года вряд ли можно ожидать всплеска новой кредиторской активности в краткосрочном периоде. Все внимание будет сосредоточено на решении давно существующих проблем. Поскольку процентные ставки увеличатся, мы ожидаем, что европейские кредиторы в 2011-м станут еще более избирательны. Условия ужесточатся, а это существенно повысит требования к марже».

Кертис Уиллфорт (Curtis Willeford), консультант Отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis, Россия, добавил: «Ограничения в размере выдаваемых кредитов и вступление в силу новой модели регулирования банковского и финансового рынков Basel III (уровень минимальной достаточности капитала будет увеличен) в Еврозоне, безусловно, в будущем отразятся на существующем иностранном финансировании в России. Можно предположить, что сложившаяся ситуация на рынке иностранного кредитования в России не улучшится ранее 2013–2014 года. Как уже было сказано ранее, в настоящий момент финансирование выдается под конкретные высококлассные проекты, например, Белая площадь, Дукат III, причем как локальными, так и международными банками. Все кредитование заточено под конкретный проект».

Основные условия кредитования*: Топовые активы и арендаторы, декабрь 2010

Рынок	Макс. размер кредита	Макс. процентное соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива (LTV)	Маржа*
Франция	€75 млн	65%	150 bps
Германия	€100 млн	75%	120 bps
Нидерланды	€70 млн	70%	150 bps
Испания	€35 млн	65%	275–300 bps
Великобритания	£60 млн	70%	210 bps
Тенденции европейских рынков	>/V	>/V	>/^

* Максимальный размер нового пятилетнего займа для одного кредитора
** Маржа сверх ставки euribor / libor